（LXDR—2017—01004  临政办发〔2017〕15号）

各乡镇人民政府、街道办事处，市直各相关单位：

《临湘市规范农村村民建房管理办法（试行）》已经市政府第7次常务会研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

临湘市人民政府办公室

2017年6月20日

临湘市规范农村村民建房管理办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为切实规范农村村民建房行为，改善农村人居环境，推进美丽乡村建设，促进城乡统筹发展，加速农村全面小康，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《湖南省镇（乡）域村镇布局规划编制导则（试行）》、《湖南省政府办公厅关于加强农村建房管理的通知》（湘政办发〔2016〕81号）和《岳阳市人民政府关于引导农村村民规范建房的实施意见》（岳政发〔2015〕6号）等法律法规和文件规定，结合我市工作实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于临湘市城市规划区范围以外的所有农村村民新建、扩建、改建住宅及其管理活动。

第三条  本办法所指农村村民建房用地，是指农村村民经依法批准用于私有住宅及附属建筑的集体建设用地和集中安置用地。村民对建房用地只享有土地使用权。

第二章  建房原则

第四条  村民建房管理以镇人民政府（街道办事处）为实施主体，负责具体组织实施，国土、规划等部门在职权范围内密切配合，村委会或村集体经济组织具体参与执行。

第五条  坚持先规划后审批，农村村民建房必须符合我市镇域集镇总体规划和镇域村庄布局规划、土地利用总体规划和集镇、村庄建设规划规定的标准与要求。从农村实际出发，立足保护耕地和自然生态环境，在充分征求村组群众意见的基础上，高标准编制村庄规划，合理规划村庄布局，科学安排村民集中建房点。

第六条  村民建房占用耕地的，由镇人民政府（街道办事处）责令本集体经济组织具体负责落实补充，实行先补后占、占补平衡。农民自行复垦或开发的零星分散耕地，经国土资源、农业部门确认，并纳入年度土地利用现状变更后，可专项用于农民建房占补平衡。建房需要占用林地的，应当先向林业主管部门提出申请并办理农村居民建房占用林地手续。

第七条  引导和鼓励村民以集镇或村、组为单位适度集中建房，按示范图集建房，做到统一设计、统一户型。严格控制分散建房，原则上停止单栋分散新建房屋审批。特殊情况须经乡镇规划委员会集体讨论批准，主要领导签字负责，并必须按图建房，但不纳入奖励范围。对没有条件集中建房的屋场，至少是5户连建，户型做到一致，确保一定区域范围内建房风格一致。

第八条  村民建房审批应当建立公开办事制度，镇人民政府(街道办事处)、村委会应当将申请条件、审批程序和审批结果张榜公布，接受群众监督。

第九条  各村每年应当有计划实施农民居住用房建设，由镇人民政府（街道办事处）根据申请的实际情况确定建房户数。优先审批危房户和灾毁户，然后根据计划和指标再审批符合条件建房户。

第十条  宅基地面积标准：村民建房必须符合“一户一宅”的原则，坚持“先批后建、建新拆旧”的制度，宅基地面积包括住宅和附属用房、庭院用地。宅基地建筑占地面积标准为：使用耕地不超过130平方米，使用其他土地不超过180平方米。

第十一条  村民建房的建筑层次：建筑层次根据规划确定，原则上不得超过3层，平均层高不得超过3.4米。半地下室、架空层层高超过2.2米（含2.2）按一层计算。

第三章  建房条件和标准

第十二条  村集体经济组织成员，符合建房条件的，可向其户口所在的村集体组织申请建房。

第十三条  符合下列情形之一的，农村村民可申请新建、改建和扩建住房：

（一）村民符合法律规定分户且无宅基地的；

（二）现有住房用地面积明显低于规定标准，需新建或扩建的；

（三）因投资项目和进行公共设施、公益事业建设需搬迁的；

（四）因自然灾害需要重建、改建或搬迁的；

（五）现有房屋属多年旧房、危房需拆建的；

（六）向集镇、中心村和集中区域集居的；

（七）符合法律法规、其它政策规定条件的。

第十四条  农村村民申请选新址建房，有下列情形之一的，不予批准：

（一）村民将原住房出卖、出租、赠与他人或者将原住房改作他用的；

（二）曾以所有家庭成员作为一户申请建房被批准后，不具备分户条件或者不合理分户的；

（三）同一行政村身边有子女的老年人单独申请建房的；

（四）违法违规建房未处理结案的；

（五）不符合规划条件的；

（六）原有住房实行拆迁安置的；

（七）在下列地点申请建房的；

1．在基本农田上建房；

2．在地质灾害隐患点处建房；

3．在道路两侧预留地范围内建房；（预留范围为高速公路、铁路不少于30米；武广高速铁路50米；桃矿铁路支线15米；国道不少于20米；省道不少于15米；县道不少于10米；乡道、村道不少于5米。）

4．占用河道或距离河堤两旁少于30米；

5．在国家森林公园内或自然生态保护线区内建房；

6．在文物保护区红线范围内建房；

7．在通过挖山削坡可能导致人为引发地质灾害处建房；

8．在村庄规划范围外建房；

9．在矿山安全距离范围内建房；

10．在现行或规划的高压电力线路走廊内建房；

11．在国家或省市重要矿区范围内建房；

12．在一、二级饮用水源地建房；

13．城镇重大项目、公益或公共设施建设等需要控制的区域。

（八）法律法规规定不符合申请条件其它情形的。

第十五条  有下列情形之一的，不得改建、扩建原有住宅：

（一）已取得新的宅基地的；

（二）住宅不符合土地利用总体规划和镇域村庄布局规划的；

（三）规划实施需拆迁的；

（四）被市级以上文物保护单位或者省级以上历史文化村（镇）保护规划确定的保留风貌建筑，村庄及农居点建设规划中予以保留的历史建筑；

（五）法律法规规定的其他不适合翻建、改建、扩建的情形。

第四章  建房审批原则、程序和登记

第十六条  审批原则

（一）村民建房实行“一站式”联合审批，加强部门之间的协同管理，规范审批程序。

（二）村庄规划区内村民建房由镇人民政府（街道办事处）核发《乡村建设规划许可证》，同时依法依规办理用地审批手续。

（三）村民建房涉及占用农用地的，应报市国土资源局先行办理农用地转用报批手续。

（四）多（高）层公寓式住宅和规划农村集中点需实施统一建设的，由镇人民政府（街道办事处）、村委或村集体经济组织按基本建设项目依法依规办理规划建设和用地审批手续。

第十七条  审批程序

（一）村民申请。农村居民不论新建、改建、扩建住房均须向村民委员会或农村集体经济组织提出书面申请，并提供建房申请书、户籍证明材料、原房屋土地使用权证明、原房屋现场照片，组民三分之二人员签字和按图建房承诺书，申请易地建房的，应当出具建新拆旧承诺书等材料。

（二）村委会受理。村委会应在规定时间内召开村民委员会会议集体讨论村民提出的建房申请，对村民提供的建房申请材料进行审核，并对其真实性负责。集体讨论通过后在村政务公开栏公示7天，公示期满后，没有异议的，村委会在3个工作日内签署意见，并提交镇人民政府（街道办事处）审批。村委会未通过的，及时告知申请人并书面说明理由。公示期间村民有异议的，由村委会组织召开村民代表会议对提出的异议进行审查，并根据审查结果决定是否受理。

（三）镇人民政府（街道办事处）在收到村民建房申请材料后，7个工作日组织镇规划建设环保站、国土所、村委会等工作人员到现场踏勘、选址，选址时申请人应到场，申请建房用地涉及风景区、文物保护区范围或涉及交通、水利、供电、林业等部门管理内容的，由镇人民政府根据部门职责通知相关人员一并参与联合踏勘，确定相关意见。

（四）建房村民根据规划红线和设计条件要求选择市城乡规划局汇编的通用图，并报镇人民政府（街道办事处）审查。建房村民持《农房审批现场办公回复单》和审查同意的图纸领取《临湘市农村村民建房审批表》，由相关部门进行“一站式”联合审批（按审批表要求经办人、责任人必须签署审批意见），办理建房审批手续。

（五）开工放线。镇（街道办事处）审核通过后，建房申请人应在房屋开工建设前向镇（街道办事处）审批窗口申请定位、放线。镇（街道办事处）在接到申请7个工作日内，安排规划建设环保管理站、国土所和其他部门的工作人员现场指导、放线；放线时申请人应到场并签字拍照存档。

（六）发放证书。放线后，申请人应在7个工作日内到乡镇（街道办事处）审批窗口领取“一书一证一图”，即《建设用地批准书》，《乡村建设规划许可证》、《农村住宅建筑示范图集》。

第十八条  登记发证

（一）村民在房屋竣工验收合格后，应当向国土资源部门提交不动产登记申请书，申请人身份证明、不动产权属证书或土地权属来源材料、房屋符合规划或建设的相关材料、不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料，申请办理不动产登记手续，领取不动产登记证书。

（二）由于房屋继承、赠与或流转等法定事由导致宅基地使用权和房屋所有权发生变更的，当事人应当持原权利证书及相关证明材料申请办理变更登记，换发不动产登记证书。

第五章  批后监管

第十九条  加强施工管理。农村村民建造住宅，在放线前应与建筑施工承包方签订《农村建房施工安全责任书》、《施工合同书》。

第二十条  实行挂牌施工。农村村民建房经批准后，由当地镇人民政府（街道办事处）将该村民的审批情况在建房地点公示，实行挂牌告示施工，挂牌告示内容包括审批户主、家庭成员、原有住房面积及处理情况、建房性质、建造层次、建房批准位置、批准占地面积、承建工匠、批准时间和有效期限等，接受群众监督。

第二十一条  落实“四到场”制度。一是批前选址踏勘到场：镇人民政府（街道办事处）受理村民建房申请后，组织国土资源所、村镇站等相关人员到现场对申请人的建房条件、所选地址是否符合相关规定和四邻界址进行审核确认。二是定点放线到场：建房用地批准后，由镇人民政府（街道办事处）组织国土资源所、村镇站、村干部等相关人员，按照批准要求到现场实地放线，确定四界，并挂施工告示牌。三是砌基检查到场：建房户动工挖基时，村委会应及时告知镇人民政府（街道办事处），由镇人民政府（街道办事处）组织国土资源所、村镇站等相关人员到场，监督是否按照定位放线的要求挖槽埋基。四是竣工验收到场。村民房屋建成后，由村委会请示镇人民政府（街道办事处），由镇人民政府（衔道办事处）组织国土所、村镇站等相关人员到现场，进行实地检查验收。

第二十二条  建立投诉举报制度。建立违法用地和违法建筑投诉举报制度，镇人民政府（街道办事处）和市国土、规划部门均应设立投诉举报电话和受理机构，并向社会公开。受理单位接到投诉举报的，应做好记录并在第一时间到现场调查核实，情况属实的，应及时组织人员进行调查处理，如属其他部门监管的，应及时书面移交相关职能部门进行查处。

第二十三条  村民建房要严格按照批准的设计图施工，不得使用不合格的建筑材料，严格遵守施工操作规程和施工技术规范，建房户应积极配合，确保施工质量和施工安全，防止质量与安全生产事故的发生。

第二十四条  镇人民政府（街道办事处）对辖区内的农民建房质量安全管理实行属地管理，主要领导对辖区内的农民建房质量安全监管工作负总责。村民建房镇村两级要实施安全监督，建立安全巡查制度，对发现的安全隐患要登记在册，并责令限期整改，业主和施工人员要办理安全责任保险，建筑工匠要持证上岗。

第六章  责任追究和奖励措施

第二十五条  农村住房建设管理责任追究，必须坚持实事求是，教育与惩戒相结合的原则。

第二十六条  建新房不拆除旧房的，依村民先前签订的协议或承诺责令限期拆除，逾期不拆除的，由乡镇人民政府依法组织拆除。

第二十七条  未取得乡村建设规划许可证或未按照乡村建设规划许可证的规定建设住房，严重影响村镇规划的，由镇人民政府或规划局按《城乡规划法》相关规定责令停止建设，限期拆除；影响村镇规划但尚可采取改正措施的，由镇人民政府或市规划局依法责令限期改正，并按有关法律法规等规定进行处罚，补办相应的审批手续。

第二十八条  未办理用地审批手续取得集体建设用地审批单，及超过批准用地面积建设住宅，不按规定拆除原有房屋退还宅基地，或者采取欺骗手段骗取批准的，按非法占用土地处理。按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，由国土部门依法责令停止建设，退还非法占用的土地，限期拆除或没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。

第二十九条  村民委员会负责人及分管工作人员有以下情况的，应当追究责任：

（一）上报的农村建房审批方案未经村民会议讨论决定；

（二）上报的农村建房审批方案未经正常程序公告；

（三）对农村建房审批方案真实性把关不严、弄虚作假，帮助其骗取审批的；

（四）收受申请人财物，在未经正式批准前“承诺”申请人动工的；

（五）对村民未经正式批准擅自动工或超占面积，未进行阻止及报告的；

（六）在未经批准前对其先行收费，导致未批先建的。

第三十条  各村镇建设站工作人员有以下情况的，应当追究责任：

（一）未认真审核建房申请人是否符合建房条件，导致违反村镇规划的；

（二）未在规定时间内审核上报的农村建房审批方案的；

（三）未按规定实地踏勘，玩忽职守，造成严重后果的。

第三十一条  镇人民政府（街道办事处）工作人员有以下情况的，应当追究责任：

（一）未认真审核建房申请人是否符合建房条件，导致不符合条件取得许可的；

（二）未制定本辖区村镇布局规划的；

（三）未办理农用地转用手续、越权批地的；

（四）未分解落实增减挂钩等建房用地指标的；

（五）未组织落实“四到场”制度的；

（六）未落实联合防控制度、监管不力，导致农房管理混乱的。

第三十二条  各国土所工作人员有以下情况的，应当追究责任：

（一）未认真审核建房申请人是否符合建房用地条件，导致违反土地利用总体规划的；

（二）未在规定时间内上报审批的；

（三）未上报办理农用地转用手续进行审批的；

（四）未按规定实地踏勘，玩忽职守，造成严重后果的。

第三十三条  责任追究包括以下方式：

（一）训诫；

（二）责令作出书面检查；

（三）通报批评；

（四）调离现工作岗位；

（五）处分；

（六）法律、法规、规章规定的其他方式。

第三十四条  凡按村庄布局规划要求集中建房、选用标准图集建房的建房户，在房屋竣工验收合格后，由市人民政府给予一定额度的现金奖励，奖金由镇（街道办事处）直接发放到个人。对集中建房的相关村组和社区，优先安排相关项目资金予以支持。

第三十五条  规范农村村民建房工作纳入年度综合绩效考核。镇（街道办事处）、村（居）委会在规范农村村民建房管理工作中表现突出的，分年度予以表彰奖励。

第七章  附  则

第三十六条  本办法自发布之日起施行，我市原涉及农村村民建房规定与本《办法》规定不一致的，以本《办法》为准。